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消费者签订购房合同须知

 随着消费者对购房相关信息了解程度的日益加深,越来越多的购房者开始要求与开发商签订更为公平的合同,但是由于购房者的专业知识有限,因此极易被开发商瞒骗,以致错失维权良机。笔者希望藉本篇帮助广大消费者真正认识到合同的法律意义,并以此维护自身的合法权益。

  一、什么时候用预售合同,什么时候 用现售合同?

  在销售尚未竣工交付使用但已经取得商品房预售许可证的房地产时,签约双方应使用商品房预售合同;当销售已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记(也就是俗称的“大产权”)的房地产时,签约双方应使用现售合同。预售许可证上标明的有效期是该预售房地产的预售期限,当有效期到期,而该项目房地产的销售有不符合上述使用现售合同的条件时,开发商需要重新领取新的预售许可证方可继续销售房地产。可见,要看开发商销售的是期房还是现房,不能以是否“现有房屋”作为判断标准,应该先看开发商是否能够提供已经办理了初始登记的法律文件,再看开发商提供的合同文本是不是由房屋管理局统一印制的商品房销售合同。

  二、如何对待《商品房买卖合同示范文本》?

  建设部和国家工商总局制定的示范文本对商品房买卖的关键环节作了较为具体的规定,并特别提示购房人在商品房买卖中应约定的内容和处理原则。而且该示范文本更强调买卖双方当事人的意愿,双方责任的规定更明晰,处罚性规定更具体。但需要提醒购房者注意的是:

  第一,建设部制定的商品房买卖合同示范文本,仅仅是一份示范性合同,强调的是示范效果,并非强制性的,购房者不可以强迫开发商与其签订。

  第二,虽然示范合同不是法律强制必须签订的合同文本,但消费者有权要求开发商提供示范合同及相应的法规,以便了解更多信息。

  三、使用《商品房买卖合同示范文本》应注意的问题。  

  在《商品房买卖合同示范文本》中,除了主合同二十四条之外,还包含四个附件,即:附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装修设备标准、附件四合同补充协议。据中消协对近两年商品房消费投诉的统计分析,投诉中主要问题集中在广告虚假、一房多售、面积缩水、质量低劣、延期交房、产权纠纷等方面。而此类纠纷大部分又可以通过完善以上四个合同附件达到前期预防的目的。因此建议购房者在使用这一合同范本时,要注意不能忽略示范文本的四个附件,以免因约定不明留下隐患或者查看不细而误入陷阱。


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